2016年华为任正非在接受央视采访时吐露一个心声：华为正在攻入“无人区”，处于无人领航，无既定规则，无人跟随的困境，华为跟着人跑的“机会主义”高速度会逐步慢下来，创立引导理论的责任已经到来。

事实上，随着中国经济的快速发展，在互联网，新能源汽车、高铁等领域，中国都已经攻入了无人区，此前跟随美日等国的策略已经逐步失效，中国当下最需要的是自主创新，而非模仿创新。

这其中，轨道技术及其轨道枢纽物业开发的发展也基本属于无人区，日本新干线，法国巴黎到里昂的高铁都已经不再完全适应中国轨道枢纽物业的经验借鉴，我们更需要的是依据中国实际情况的自主创新。因此，本文将系统探讨中国轨道枢纽物业的发展轨迹及其未来趋势，藉此为中国枢纽物业提供一些方向参考！

在中国高铁+地铁出现前后，中国综合性交通枢纽形态大致经历了4个发展阶段

第一代：城心火车站时代

（90年代之前）

建国后至90年代之前，中国学习原苏联模式建设第一代铁路枢纽。在此期间中国政府加速铁路建设，铁路交通网覆盖全国各大中心乃至中小城市。以第一代铁路枢纽为中心，城市呈放射状向外扩散，例如怀化、衡阳、郑州等著名城市都是从第一代火车站延伸出来的。

 

第一代铁路枢纽的建设目标为解决人口流动,以及满足大宗粮食煤炭等民生用品的运输需求。由于枢纽客流属性主要以旅客为主（旅客约占95%，游客仅占5%），客流消费力弱，因此枢纽内伴以少量以满足客流基本需求的商业。第一代铁路枢纽商业以个体工商户组成，后来增加了大型批发市场及货物仓库形成的物流市场。总体来说，这一代的铁路枢纽经济性差，但大部分都占据了城市最核心位置！

第一代枢纽的核心价值在于基本保障了中国人流和物流，将人口从非发达地区运送到相对发达的区域，推动了中国沿海各城市的快速发展，但火车站自身并没有产生收益，区位与其价值也不对等。

 

第二代：火车客运站时代

（90年代初-2010年前后）

改革开放后，第二代铁路枢纽的人口流动属性发生改变——旅客比例上升为80%，游客为20%。作为改革开放经济发展的产物，第二代铁路枢纽真正做到了以人为本。以广州东站、北京西客站和深圳罗湖火车枢纽为代表，第二代铁路枢纽的主要特征是主要满足运客的需求。同时，相较于第一代交通枢纽，第二代综合交通枢纽更注重与其他交通方式的接驳，地铁公交的士等公共交通工具已被纳入枢纽，站内可以实现立体换乘。

显然，第二代综合交通枢纽在吸引客流和快速疏散客流方面明显优于第一代交通枢纽。交通的便利，客流属性的改变，第二代综合交通枢纽开始吸引本地商业品牌集群，服务来往的客流，在经济性方面进了一步，但枢纽本身仍旧不盈利，或者不以营利为目标的。

 

第三阶段：高铁枢纽时代

（2008年-2016）

2008年，我国轨道建设逐步进入“综合时代”。依托枢纽车站形成的综合交通枢纽，较好地规划了配套设施，满足了乘客快速方便集散的需求，客流属性持续变化，旅客占比达70%，游客占比30%，商业吸引了国内知名品牌集群，客流消费能力中上。

这一期间，枢纽被大多数城市认为是枢纽经济，选址在城郊的高铁枢纽，都会形成自己的高铁经济圈，甚至有些城市为了强化高铁价值，打造出了高铁经济开发区（上饶高铁经济开发区）。高铁经济成为拉动城市增长的一个发展引擎，围绕高铁枢纽，地铁+公交+快速路的投资，高铁枢纽内商业的运营，都给城市枢纽的地产开发带来了全新的改变。

虽然第三代枢纽相对第二代第一代在运营和盈利方面都有了长足的进步，但是仍没有解决区域发展引擎+自盈利的问题，尤其是二三线城市的高铁枢纽物业承担的职能仍旧是人口的运输。比如上饶高铁经济开发区虽然已经成立，但在实际运作的过程中，由于没有足够的人口支撑和产业支撑，所以仅仅只是画了个大饼，并没有进行下去。相反，一线城市的综合体枢纽，在经经历了一二代枢纽的运营之后，开始从第三代枢纽逐步走向第四代枢纽，完全的自运营自盈利时代，并对区域经济起到了绝对的发展引擎作用。

 

第四代：综合性枢纽时代

(2014-?)

在吸收以往多代交通枢纽的成功经验之上，第四代交通枢纽亮点在于集约利用空间资源，实现绿色发展，重点是指对综合交通枢纽尽量避免平面化布局，通过立体化集约节约使用土地等资源，最终促进城市高效发展。

第四代综合枢纽是属于无人区的探索，欧美日均没有样板可以参考，是中国独创的枢纽物业开发，这其中的最具代表作为佛山新城枢纽城市综合体。

佛山新城枢纽城市综合体采用了立体衔接布局，各种交通设施在地上(建筑二层或以上)、地面(建筑一层)、地下多层次上进行功能划分，实现平面和立面衔接布局的高度综合和集约配置，形成一体化的空间结构，使得旅客换乘距离较短，均不超过100米。

第四代枢纽物业不仅在交通方面实现了100米内可换乘的立体化交通体系（地铁+轻轨+公交+的士+长途汽车+私家车），而且还是实现了枢纽+商业+写字楼+公寓+酒店的多重物业的复合开发模式。

佛山新城枢纽其所开发的枢纽城市综合体获得良好回报，比如佛山新城枢纽中心东平站上盖综合体——金海M-CITY，集写字楼、星级酒店、公寓、住宅、缤纷商业等多元业态于一体，构筑内部完美循环的商务生活链，助推城市面貌晋级。不仅如此，未来随着枢纽物业人流物流资金流和信息流的加速运作，该区域的物业价值还将得到进一步的提升，佛山新城枢纽城市综合体也将是实现大幅溢价的枢纽物业，同时还为中国枢纽物业在无人区探索中的获得的最宝贵的经验。